| Hipoteca
Inversa /
Autor: Herranz González, Rubén
Filiación: Observatorio de Personas
Mayores-Portal Mayores
Contacto: opm1@mtas.es
Fecha de creación: 9/3/2006
Fuente: Portal Mayores
Marzo de 2008
Se denomina popularmente hipoteca
inversa (1), a un negocio vulgarmente explicado como la operación contraria
a lo que habitualmente se entiende por “hipoteca”.
Es decir, si popularmente un hipoteca se
entiende como una “compra a plazos” de la
vivienda, esta operación se explicaría como
“ir recibiendo a plazos el dinero que se
obtendría de la venta de la vivienda” pudiendo
continuar viviendo en ella hasta el fallecimiento,
momento en que la entidad financiera se
queda con la misma.
Realmente una hipoteca inversa
es un crédito con garantía inmobiliaria,
es decir, un negocio por el cual una persona
que posee un inmueble recibe cada mes una
renta, determinada por varios factores,
y al fallecimiento del propietario los herederos
harán frente al pago del préstamo o la entidad
procederá a ejecutar la garantía (lo que
puede traducirse en la venta del inmueble
para satisfacer la deuda y le entrega a
los herederos del dinero restante de la
venta, si lo hubiere). Sin embargo la hipoteca
inversa, en sentido estricto, no es el único
producto financiero que permite transformar
los activos inmobiliarios en rentas, existen
otras fórmulas y negocios que pueden facilitar
a las personas mayores una renta adicional,
como es el caso de la denominada “vivienda
pensión”, “hipoteca pensión” o la “cesión
para alquiler” de la vivienda a una entidad
tercera.
Documento completo: HERRANZ
GONZÁLEZ, Rubén (2006). “Hipoteca
Inversa y figuras afines”. Madrid, Portal
Mayores, Informes Portal Mayores, nº
49. [Fecha de publicación: 21/03/2006].
(versión pdf, 86 kb).
- Introducción
- Orígenes y extensión
La renta vitalicia
Las hipotecas inversas en el mercado anglosajón
- Punto de partida: personas mayores y vivienda.
Personas mayores y propiedad inmobiliaria
La edad
- Distintas posibilidades para obtener rentas a partir de
un inmueble: hipoteca inversa y figuras
afines.
La hipoteca inversa ¿Renta temporal o renta vitalicia?
La hipoteca pensión
La vivienda pensión
La cesión para alquiler
- Otras cuestiones a tener en cuenta
¿Qué operación elegir?
Factores sociológicos y/o psicológicos
Otro negocio: invertir en nuda propiedad
- Algunas conclusiones
- Bibliografía y otras fuentes de información adicional
- Notas
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1. Introducción
Es frecuente que muchas personas mayores,
no posean ingresos económicos suficientes
para cubrir sus necesidades o simplemente
prefieran tener un nivel superior de renta
al de sus ingresos habituales y que sin
embargo posean una vivienda en propiedad
de cierto valor. Convertir esa vivienda
en recursos económicos, mientras se continua
haciendo uso de ella es la principal posibilidad
que ofrece un negocio incipiente en nuestro
país pero que se desarrolla en algunos otros
desde hace años: la hipoteca inversa.
En el presente informe se exponen las distintas
posibilidades que se comienzan a encontrar
en el ámbito español para que las personas
mayores puedan convertir en renta periódica
el valor de un inmueble. No se descarta
la existencia de más formulas contractuales
u operaciones, fruto sin duda de la indefinición
legal y de la libertad contractual, aquí
simplemente se recogen de manera general
las que tienen más visibilidad en nuestro
mercado.
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2. Orígenes
y extensión
Es difícil concretar el origen de la “hipoteca
inversa”, existieron negocios con ciertas
similitudes en ordenamientos jurídicos y
lugares muy diversos. En España la figura
más parecida que encontramos en nuestra
tradición jurídica es el denominado “censo
vitalicio”, además de otras figuras similares
como el “fondo de por vida” y “fondo muerto”.
La renta vitalicia
En España se conoce desde antaño el denominado
censo vitalicio o renta vitalicia, que consistiría
básicamente en que una persona cedía a otra
un capital en bienes muebles o inmuebles
a cambio de que esta le pague una renta
anual durante la vida de una o más personas.
Figuras similares existían y existen en
derecho civil común (2) y en algunos derechos forales, como es el caso de Baleares,
Navarra y Cataluña (3).
La renta vitalicia es un negocio que tal
cual está configurado en el Código Civil
presenta ciertas dificultades e inconvenientes,
como que la falta de pago de la renta no
faculte al rentista para finalizar con el
contrato y exigir la devolución de la propiedad
(4).
Señala Zurita Matín (5), que a pesar de la escasa utilización de dicha figura y de
la falta de atención a esta figura por parte
de la doctrina, actualmente existen nuevas
modalidades de negocios que “si bien no
se identifican con la renta vitalicia típica,
se acercan a sus esquemas normativos de
forma singular, y han venido a dar respuesta
a las necesidades sociales de los particulares
que los crean” (6). Sin embargo, es cierto, que estas modalidades de negocio llegan
a nuestro país no como una evolución lógica
de esas antiguas figuras jurídicas de nuestro
derecho civil, sino directamente importadas,
por entidades financieras, sin duda más
inspiradas en los modelos anglosajones de
negocio (7).
Las hipotecas inversas en el mercado anglosajón
Aunque ya en la década de los 30 aparecen
en Reino Unido (8) negocios similares a las hipotecas inversas (home-equity reversion),
las hipotecas inversas o vitalicias aparecen
en su concepción moderna en 1965. En este
país existen más de una veintena de entidades
que ofrecen este tipo de operaciones, si
bien, son dos entidades de crédito las que
cubre el 90% del mercado, formalizándose
solo en el 2004, 26.000 nuevas operaciones.
El caso de los Estados Unidos (9) es algo distinto, en su mercado la mayoría de las operaciones
están relacionadas con el programa federal
“Hipoteca de Conversión del Valor Acumulado
de la Vivienda” (Home Equity Conversión
Mortgage, HECM). Este tipo de hipoteca está
asegurado por la Administración Federal
de la Vivienda (Federal Housing Administration,
FHA), que forma parte del Departamenteo
de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department
of Housing and Urban Development, HUD).
La intervención de la administración fija
la cantidad económica a percibir, los costos
de la operación y garantiza el cumplimiento
de ciertos compromisos de las partes. Las
autoridades locales también pueden participar
en las hipotecas inversas, aunque con frecuencia,
en este caso suelen ser hipotecas que solo
pueden ser destinadas a sufragar gastos
concretos o solo pueden contratarlas personas
con recursos limitados.
En el caso americano, el desarrollo de
estas operaciones ha sido mucho más tardío
que en el caso de Reino Unido, su desarrollo
se remonta a 1989, aunque hasta los últimos
tres o cuatro años no se han celebrado un
número significativo de operaciones. Se
calcula que a lo largo de 2005 se han celebrado
cerca de 40.000 operaciones (lo que significa
un porcentaje de negocio todavía muy inferior
al de Reino Unido) (10). Aunque puedan ser menos representativos, existen también
negocios similares en países como: Australia,
Canadá, Dinamarca, Finlandia, Irlanda, Japón,
Países Bajos, Noruega y Suecia.
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3. Punto de
partida: personas mayores y vivienda
Dos son los elementos básicos a tener en
cuenta a la hora de hablar de hipotecas
inversas o de negocios similares: la existencia
de una vivienda o propiedad inmobiliaria
que se pueda convertir en dinero líquido
y que la persona interesada en celebrar
el negocio tenga una edad determinada.
Personas mayores y propiedad inmobiliaria
En España, la mayor parte de la población
expresa una clara preferencia por la vivienda
en propiedad, el barómetro del Centro de
Investigaciones Sociológicas de septiembre
de 2005 reflejaba que el 89,9% de la población
prefiere residir en una vivienda en propiedad.
El 52.5 lo justifican por el deseo de tener
una vivienda propia y el 38,7% prefieren
la propiedad por que los alquileres son
caros y con un esfuerzo adicional pueden
hacerse con su propia vivienda.
El “Informe 2004” (11) del Observatorio de Personas Mayores del IMSERSO, utilizando
como fuente principal datos del INE, indicaba
que el 87,2% de los mayores de 65 años son
propietarios de su vivienda y solo el 5,4%
de esas viviendas tiene cargas sobre ella.
Cargas que en teoría no necesariamente debería
suponer una exclusión de cualquier otro
tipo de negocio sobre las mismas (pues aunque
la carga pueda suponer un detrimento en
el valor del inmueble, no supone que la
parte libre de cargas no pueda tener un
valor considerable).
Sin duda las cifras de propietarios de
vivienda son altas en nuestro país, lo que
indica las amplias posibilidades de desarrollo
de las hipotecas inversas. Pero tampoco
hay que olvidar otro importante factor:
el valor de las viviendas, pues la hipoteca
se basa en la conversión del inmueble en
dinero. Es evidente que no solamente tiene
importancia el valor inicial de la misma,
sino su posible revalorización, hecho que
también hace atractivo al mercado español,
pues el incremento del precio de la vivienda
ha sido nuestro país del 10 al 18% anualmente
en los últimos años (12) y las previsiones aunque puedan recortarse parecen mantenerse
en márgenes suficientemente rentables para
estas operaciones.
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Fuente: INE. INEBASE: Censos de Población
y vivienda 2001. INE 2004. Y elaboración
propia (13)
La edad
En lo que respecta al otro factor determinante,
la edad avanzada del sujeto o sujetos que
contrata la hipoteca, España también tiene
características favorables para la existencia
de mercado para estas operaciones, pues
será en el 2050 el segundo país más envejecido
del mundo después de Japón, con un 35% de
personas mayores de 65 años y con una esperanza
de vida de los mayores de 65 años (14) notable y en progresivo aumento (en 1998 era de 16,1 para
los varones y de 20,1 en el caso de las
mujeres, cifras superiores a la de la mayoría
de los países europeos (15)).
Aunque evidentemente existen unas normas
estándar, cada hipoteca inversa es particular
y está realizada en función de los condicionantes
de la persona que la contrata. Normalmente
se exige una edad mínima para contratar,
que en España suele rondar los 70 años de
edad (74 en el caso de matrimonios), a partir
de ahí la cantidad a percibir, en el caso
de las operaciones vitalicias no solo vendrá
determinada por el valor de la vivienda,
sino también por el tiempo que se prevea
puede vivir el beneficiario.
En el caso de que sea una pareja los que
desean realizar la operación, existen entidades
que hacen medias entre ambas edades (teniendo
en cuenta el factor sexo) y otras tienen
en cuenta la edad del titular más joven.
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4.
Distintas posibilidades para obtener rentas
a partir de un inmueble: hipoteca inversas
y figuras afines
La hipoteca
inversa
La hipoteca inversa, también llamada “pensión
hipotecaria” por algunas entidades, es la
figura más conocida de estos negocios. Se
trata, como se ha señalado anteriormente,
de celebrar un negocio por el que un particular
recibirá una cantidad de dinero mensual
a cambio de la propiedad de sus vivienda,
manteniendo la misma hasta su fallecimiento.
Habitualmente al celebrarse un contrato
de estás características se ofrece la posibilidad
de cobrar una suma puntual inicial, destinada
generalmente a pagar los gastos originados
por la celebración del contrato, hacer mejoras,
reformas en la vivienda o cuestiones similares.
A partir de ese momento se cobrarán cantidades
periódicas que, en el caso de algunas de
las entidades financieras españolas que
lo realizan, pueden llegar al 90% de la
tasación inicial de la vivienda.
En todos los casos existe un edad mínima
para poder celebrar una hipoteca inversa,
muchas veces superiores a los 65 años (como
dijimos anteriormente en España suele rondar
los 70 años).
Al fallecimiento de la persona que contrató
la hipoteca inversa, suele existir la posibilidad
de que los herederos tengan un plazo para
decidir si prefieren que la entidad financiera
venda la vivienda y recupere así el dinero
que el fallecido obtuvo gracias a la hipoteca
(pudiendo obtener el dinero restante de
la venta ,en caso que fuera superior a la
suma del dinero desembolsado por la entidad
financiera teniendo en cuenta los intereses)
o pagar los herederos esa cantidad y liberar
así a la vivienda de su carga, pudiendo
heredarla como cualquier otro bien.
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¿Renta temporal o renta vitalicia?
Otra cuestión fundamental, es decidir si
celebrar un contrato por el cual se obtenga
una renta temporal, es decir una cantidad
económica durante un tiempo determinado
(en concreto hasta completar el porcentaje
del valor de la vivienda pactado), pudiendo
ocurrir que una vez terminado ese tiempo
no se reciban más rentas. O por el contrario,
se prefiere la posibilidad de obtener una
renta vitalicia (es decir, continuar cobrando
mientras se viva), en este caso lo que se
estará realizando es una operación financiera
y la contratación de un seguro que garantice
una cobertura vitalicia. En el caso de optar
por esta segunda opción, es evidente que
las cantidades económicas periódicas que
se van a obtener serán menores (pues como
es obvio, la entidad procurará que en ningún
caso el beneficiario obtenga más dinero
que el valor del inmueble), sin embargo
esas rentas se obtendrán hasta el momento
del fallecimiento, independientemente del
tiempo transcurrido desde la celebración
del negocio.
Evidentemente la edad y la esperanza de
vida son factores muy a tener en cuenta
a la hora de optar entre renta temporal
y vitalicia siendo más recomendable las
primeras cuanto más avanzada es la edad
del receptor de las rentas.
La principal ventaja de la “hipoteca inversa”
frente a otro tipo de operaciones similares,
es su mejor tratamiento fiscal, pues es
la menos gravosa de las operaciones que
aquí se relatan, ya que la renta que percibe
el mayor no tributa. Además, también puede
ser percibido como positivo el que la persona
mayor conserve la posesión y la propiedad,
pudiendo continuar viviendo en ella, e incluso
trasmitirla por herencia (aunque con cargas).
Sin embargo, el mayor inconveniente que
plantea la “hipoteca inversa” es que habitualmente
no tiene naturaleza vitalicia, teniendo
que contratar de manera adicional el anteriormente
mencionado seguro si lo que se desea obtener
es una renta vitalicia. Dicha opción supone
mayor tranquilidad para el contratante,
pero también niveles de renta menores y
mayores gastos de celebración, pues se contrata
al menos un producto más. Otra cuestión
a tener en cuenta es que las hipotecas inversas
no suelen actualizarse con el IPC, pero
pueden pactarse formulas por las cuales
se obtienen rentas crecientes (incrementándose
cada año en el porcentaje pactado previamente).
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La hipoteca
pensión
Consiste en suscribir un crédito hipotecario
sobre una vivienda y con el dinero que se
obtenga contratar una pensión vitalicia.
Realmente nos encontramos aquí con dos negocios
distintos, por un lado está el crédito hipotecario
y por el otro la pensión.
La hipoteca contratada deberá estar siempre
en periodo de carencia hasta la muerte del
propietario (es decir, no generará derecho
alguno para la entidad financiera hasta
que muera el propietario), en ese momento
sus herederos harán frente a la deuda con
el inmueble, o podrán heredar la propiedad
asumiendo la deuda. En cuanto a los intereses
de la hipoteca, suele ser el propietario
el que hace frente a los mismos con parte
de la pensión.
Evidentemente la pensión a percibir dependerá
del montante de la hipoteca (en definitiva,
del valor de la vivienda) y de la edad del
titular de la pensión, siendo más alta cuanto
mayor sea la edad y el valor del inmueble.
También en este caso, algunas entidades
financieras ofrecen al cliente la posibilidad
de obtener una renta creciente, es decir
que cada año se incremente porcentualmente
sobre la cantidad del anterior, en vez de
la cantidad fija habitual. Lo que puede,
en cierto modo, paliar la perdida de poder
adquisitivo que se origina al cobrar siempre
una misma cantidad fija.
Tanto en esta operación como en la vivienda
pensión (que se explicará a continuación),
es también frecuente incluir un capital
asegurado para casos en los que el rentista
fallezca al poco de celebrar la operación
(un año o dos normalmente y dependiendo
de otras variables como la edad). Esta cláusula,
cuya dinámica puede recordar al funcionamiento
de los seguros de vida, concede a los herederos
la posibilidad de recuperar parte (e incluso
el 100%) de lo no recibido por el que contrató
la hipoteca y que falleció prematuramente.
Obviamente estas cláusulas suelen incrementar
el coste de la operación.
La principal ventaja de esta figura es
su carácter vitalicio sin necesidad de contratar
un seguro o hacer una operación adicional,
además de continuar conservando la propiedad
de la vivienda y poder seguir disfrutando
de ella. La principal desventaja se refiere
a su fiscalidad, pues debe tributar la renta
proveniente de la pensión vitalicia.
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La vivienda
pensión
Esta figura consiste básicamente en la
venta de la vivienda y la formalización
de una pensión vitalicia con una compañía
aseguradora. El dueño de la vivienda dejará
de serlo (se vende la nuda propiedad), aunque
seguirá viviendo en la casa, pues conserva
el usufructo de la misma. El antiguo propietario
obtendrá una pensión complementaria durante
el resto de su vida y además, las formulas
habituales de estos tipos de contrato, conllevan
que el antiguo propietario ya no tenga que
correr con cargas ni gastos de la vivienda
(IBI, comunidad, seguros, etc.), aunque
podría tener que pagar una cantidad en concepto
de alquiler de la vivienda. En ocasiones
el rentista puede recibir cierta cantidad
de dinero inicial si así se ha estipulado.
La edad mínima que suelen exigir las entidades
para realizar la operación suele ser más
elevada que en los casos anteriores, y también
suelen conceder niveles de renta algo superiores
a las de la hipoteca pensión, si bien la
vivienda deja de pertenecer al rentista
en el momento en que se formaliza el negocio.
Es por esto, que algúna de las entidades
que realiza este negocio en España, principalmente
para evitar problemas con los futuros herederos,
solicita a estos que muestren su conformidad
previa con el negocio y que quede reflejado
en escritura pública.
Se trata de un negocio complejo (16) que no toda entidad está dispuesta o tiene posibilidades
de realizar, puesto que hay que asumir la
titularidad de un inmueble con un inquilino
determinado. También existen entidades que
obran como intermediarios entre particulares,
siendo otro particular el que adquiere la
propiedad y queda obligado a pagar la renta.
Hasta el momento, es posible que la vivienda-pensión
se trate de uno de los productos menos desarrollados,
y que esté disponible en menos lugares que
los anteriores (tan solo en grandes ciudades)
y para viviendas de mayor valor. La fiscalidad
de este tipo de operaciones no es muy positiva
en estos momentos, pues se deberá tributar
por la pensión y no se puede desgravar por
el alquiler de la vivienda que se tiene
en usufructo.
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La cesión
para alquiler
Aunque esta opción es más difícilmente
comparable con las anteriores, se incluye
en el presente documento por ser un producto
que se ofrece en el mercado español como
alternativa a las anteriores, seguramente
más por influencia de grandes grupos dedicados
a prestar servicios residenciales para mayores,
que por entidades bancarias, financieras
o aseguradoras, como suele ser mayoritariamente
en el caso de las anteriores.
Normalmente esta figura va precedida de
la necesidad, o del deseo, por parte del
propietario de la vivienda, de habitar en
una residencia de mayores, apartamento tutelado
u otro alojamiento alternativo (por necesitar
cuidados adecuados o por preferir este tipo
de alojamiento). Para financiar estos recursos
el propietario cede la vivienda a una entidad
que se encargará de su alquiler y que le
garantizará el pago de ciertos ingresos
a su propietario (este el inmueble alquilado
o no en ese momento).
En esta operación el propietario no pierde
la propiedad de la vivienda ni añade cargas
a la misma, tan solo la cede para que la
alquile otra entidad. La entidad que recibe
la cesión y la gestiona, corre con los riesgos
y con los gastos originados del mantenimiento
y reparación, a cambio el propietario recibe
una renta destinada al pago del servicio
residencial que recibe. Renta que evidentemente
será inferior al precio del alquiler en
el mercado.
En caso de que las rentas obtenidas a cambio
de la cesión no sean suficientes para cubrir
los gastos del nuevo alojamiento, el propietario
tendría que aportar el resto, hasta completar
el precio de los servicios de los que disfruta.
En el caso de que la renta obtenida sea
mayor que el coste de los servicios que
se reciben, el propietario dispondría del
resto de la renta.
Sobre la fiscalidad de esta opción, aunque
abría que aclarar en cada caso la configuración
exacta del negocio, en principio las rentas
por alquileres están gravadas en el IRPF.
De positivo encontramos que si los alquileres
se actualizan, también sería posible actualizar
la renta (aunque también es probable que
el coste de los servicios aumente anualmente).
Algunos estudios (17) destacan que un buen funcionamiento de este producto podría
incidir favorablemente en la oferta de viviendas
en alquiler, asimismo sugieren articular
mecanismos para incluir este tipo de operaciones
en los marcos de los planes oficiales sobre
viviendas.
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5. Otras cuestiones
a tener en cuenta
Las operaciones anteriormente descritas
no son compartimentos estancos máxime cuando
en la mayoría de los casos no hablamos de
figuras con una delimitación legal propia
que las defina exactamente. En ocasiones,
algunas entidades ofrecen soluciones híbridas,
intermedias o que tienen características
de más de una operación. E incluso, algunas
entidades ofrecen todo tipo de servicios
adicionales dentro de una de estas operaciones,
como pueden ser: teleasistencia domiciliaria,
asistencia médica, seguros adicionales,
posibilidades de contratar otros servicios
en situaciones más ventajosas, asesoramiento
financiero, liquidaciones de impuestos,
etc.
¿Qué operación elegir?
La elección de una u otra operación se
verán muy determinadas por la renta que
se pueda obtener, para lo que son factores
determinantes la edad del sujeto, su esperanza
de vida, su sexo (pues dada la mayor esperanza
de vida femenina, es posible que las entidades
financieras otorguen menor nivel de renta
a las mujeres) y por supuesto el valor de
la vivienda.
Tampoco se deben obviar las limitaciones
que pueden existir por causa de las circunstancias
del mercado y de las entidades financieras
que ofrecen estos productos, muchas de las
cuales no aceptan viviendas por debajo de
un valor considerable o en localidades donde
les sea difícil o poco rentable realizar
las gestiones pertinentes (por no disponer
de oficinas cercanas, por entender que va
a ser difícil vender a terceros el inmueble,
etc.).
Cuestión a tener en cuenta son los gastos
y la fiscalidad. Según las estimaciones
de algunas entidades financieras los gastos
de formalización de una operación de estas
características puede oscilar entre 3.000
y más de 6.000 euros (que habitualmente
pueden ser financiados a costa de la propia
hipoteca). A lo que hay que sumar los impuestos
que gravan algunas de las acciones o supuestos
que pueden estar implicados en las hipotecas
inversas y las operaciones anteriormente
descritas, como pueden ser: el Impuesto
de Bienes Inmuebles, el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
el Impuesto sobre el Valor Añadido, o los
impuestos relativos al incremento de los
terrenos de naturaleza urbana. También es
interesante tener en cuenta aquellos casos
en lo que si se permite que el rentista
alquile la vivienda sobre la que ha recaído
la hipoteca inversa, lo que constituiría
otra fuente de ingresos adicional (aunque
en este caso resulta evidente que no se
podría utilizar la vivienda).
Por ello ya se han levantado algunas voces
que reclaman cambios en dicha fiscalidad
(18), para evitar el efecto desincentivador. Muchas de estas iniciativas
y demandas relacionan la necesidad de un
marco fiscal más favorable con la finalidad
de completar ingresos y/o pagar situaciones
de dependencia o necesidades económicas
básicas.
Si bien es cierto que la renta obtenida
no tiene por que tener ningún fin social
y puede destinarse al mero disfrute del
que obtiene la renta, existen algunas expectativas
sobre la aprobación y el desarrollo futuro
de la Ley de Promoción de Autonomía Personal
y Atención a las Personas en situación de
Dependencia (conocida popularmente como
“Ley de Dependencia”), y en la influencia
y los cambios que pueda suponer también
en este ámbito.
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Factores sociológicos y/o psicológicos
Asimismo, en una operación de estas características
no se deben obviar factores sociológicos
y/o psicológicos, como son las reticencias
y temores que provoca a una persona mayor
desprenderse de uno de sus principales bienes,
máxime cuando es su vivienda, conseguida
quizá después de años de ahorro y donde
ha transcurrido parte de su vida. También
juegan un papel importante las cuestiones
relativas a la herencia, tanto desde punto
de vista del mayor, que en ocasiones no
está dispuesto a dejar a sus descendientes
un bien hipotecado o directamente privar
a sus descendientes de ese bien; como desde
el punto de vista de la entidad, que no
desea tener problema legal alguno con descendientes
y puede tratar de evitar ciertas operaciones
o de “blindar” sus posiciones, teniendo
como consecuencia directa el encarecimiento
de la operación y/o la exigencia a los herederos
de participar en la operación o prestar
de algún modo su consentimiento (19).
El papel de los futuros herederos y/o personas
del entorno cercano de la vivienda y el
mayor tampoco se puede despreciar, tanto
desde el punto de vista de apoyo a la operación,
como de rechazo a la misma. Ya que por un
lado, los futuros herederos ven “amenazado”
un incremento futuro de su patrimonio, pues
o no heredarán la vivienda (vivienda pensión)
o la heredarán, en el mejor de los casos,
con cargas. Lo que puede provocar presiones
al titular del inmueble para que no celebre
un negocio de estas características.
Por otro lado los familiares pueden ver
la operación como una manera de costear
las necesidades del mayor, o simplemente
de que el mayor disfrute un mayor nivel
de vida gracias a los bienes que posee.
E incluso el mayor puede utilizar esa renta
para contribuir o apoyar a otros integrantes
de la familia o costear gastos que antes
recaían en otras personas de su entorno.
Un reciente estudio (20) ha señalado que en 725.870 hogares españoles viven personas
que prestan ayuda a personas mayores de
60 años con algún grado de dependencia,
lo que configura a las hipotecas inversas
y figuras afines como una de las posibilidades
para afrontar los enormes gastos que pueden
originar estas situaciones de dependencia.
Algunas entidades financieras, bien conocedoras
de estos factores, utilizan en algunas ocasiones
un lenguaje tremendista y/o afectivo, se
apela a mensajes pesimistas sobre el futuro
de las pensiones, a que “todos sabemos que
hoy en día las pensiones son insuficientes”,
a la “injusta situación” de que” el valor
del inmueble en el que se vive esté “desaprovechado”,
a los “muchos sacrificios” que “has tenido
que hacer” para pagar el inmueble, incluso
se llega a decir que “las pensiones de jubilación/viudedad,
reducen claramente la calidad de vida”.
Mensaje que se vuelve dulce al referirse
a la revalorización de la vivienda, a sus
equipos profesionales “altamente cualificados”,
que muestran un “trato exquisito tanto antes
de la operación, como una vez finalizada”,
o a la posibilidad de “hacer ese viaje que
siempre has deseado” (21).
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Otro negocio: invertir en nuda propiedad
Evidentemente las hipotecas inversas provocan
que cierto número de inmuebles pasen de
ser propiedad de un particular a ser propiedad
de una entidad, lo que puede suponer un
problema o cuando menos un gasto adicional
para la entidad. Esas casas hay que administrarlas,
conservarlas, gestionar su venta, realizar
los traspasos de titularidad, etc., en definitiva,
un montón de operaciones no siempre deseadas
por la entidad.
Por estas y otras razones, algunas de las
entidades que celebran hipotecas inversas
han comenzado ya ofrecer a particulares
el comprar inmuebles sobre los que se celebran
operaciones como la vivienda pensión o similares,
en las que se transmite la propiedad directamente
a un tercero. Es decir, la entidad financiera
estaría haciendo de intermediario entre
el mayor y un tercero, dando garantías de
cobro a la persona mayor y facilitando al
comprador la adquisición de una vivienda
a un precio supuestamente menor que el de
mercado. El comprador tendrá la “nuda
propiedad” (22) del inmueble, es decir, tendrá la propiedad pero no el “uso
y disfrute” del inmueble, ya que el antiguo
propietario se reserva el uso y disfrute
(usufructo) del inmueble mientras viva.
La nuda propiedad de un
inmueble es un derecho que puede ser puesto
a la venta como otro cualquiera, generándose
así un nuevo negocio: la inversión en nuda
propiedad.
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6.
Algunas conclusiones
- La hipoteca inversa es un negocio. La
primera de las conclusiones podría ser
en realidad una advertencia, no debemos
creer que la hipoteca inversa es una solución
para cualquier persona mayor, ni que cualquier
persona mayor puede realizar una hipoteca
inversa. Las hipotecas inversas son, fundamentalmente,
como las no inversas, un negocio. Un negocio
que puede tener ventajas para ambas partes,
pero que en ningún caso se realiza de
una manera desinteresada o sin la intención
de obtener un beneficio económico.
- Existen múltiples posibilidades contractuales
relacionas con las hipotecas inversas.
Como se ha visto, no existe una única
posibilidad para convertir en renta la
propiedad inmobiliaria, de hecho no existe
un contrato específico de “hipoteca inversa”
y normalmente es posible incluir cualquier
cláusula o condición (siempre que no sea
contraria a la legislación) a un contrato
de estas características. Al ser las circunstancias
de cada persona distintas, existen diferentes
opciones a tener en cuenta, habrá que
ver cual se adapta a cada caso, persona
y necesidad concreta.
- No todas las rentas son vitalicias.
Es importante no olvidar que no todas
las operaciones suponen una renta de por
vida (aunque pueda caber la opción de
convertirla en vitalicia perdiendo algo
de renta), ni reciben el mismo trato fiscal,
asimismo, incluso en operaciones casi
idénticas, cada entidad puede exigir condiciones
distintas y puede ofrecer distintas rentas.
Como en cualquier otro tipo de negocio
es muy importante tener en cuenta los
gastos, las comisiones y cualquier circunstancia
que se pacte.
- Las posibilidades de una hipoteca inversa
están en relación al valor de la vivienda.
Como hemos visto, para celebrar el contrato,
es necesario ser propietario de una vivienda.
Sin embargo difícilmente podemos creer
que todo aquel que disponga de una vivienda
podrá celebrar una hipoteca inversa, el
valor de la vivienda ha de ser suficiente
como para que a la entidad le sea rentable
la celebración de la hipoteca inversa.
Algunas entidades exigen que el valor
de la vivienda sea superior a 200.000€,
para otras entidades, por motivos organizativos
y de negocio, es necesario que la vivienda
se encuentre en una gran ciudad o en ciertas
capitales de provincia. Es decir, las
hipotecas inversas son un negocio disponible
casi exclusivamente para propietarios
de inmuebles medianos, en grandes ciudades,
o de inmuebles de cierta entidad en ciudades
más pequeñas o capitales de provincia.
En este último caso, solo si las entidades
financieras tienen presencia u ofrecen
la posibilidad en esa localidad. Esto
también puede poner en duda que las “hipotecas
inversas” sean un recurso para complementar
las pensiones más bajas, pues sus receptores
no suelen ser propietarios de estas viviendas.
- Existe una fuerte incidencia de factores
sociológicos y/o psicológicos. Son muchas
veces factores externos a la propia operación
pero que deben ser tenidos en cuenta por
todos los actores implicados. Pueden influir
en las tomas de decisiones y son utilizados
por las partes implicadas y/o por aquellos
que puedan sentirse beneficiados o perjudicados
por la operación.
- Existe una tendencia a identificar hipotecas
inversas y dependencia. Sin embargo esta
relación no tiene por que ser cierta,
pues ni todas las personas mayores son
dependientes, ni el deseo de aumentar
el nivel de renta disponible en una persona
mayor tiene por que deberse a una situación
de dependencia. Sin embargo, es cierto
que la dependencia provoca un aumento
del gasto y la necesidad de niveles de
renta superior con los que costear servicios,
las hipotecas inversas pueden ser una
de las múltiples maneras con las que las
personas hagan frente a dichos gastos.
- En los próximos años son previsibles
cambios en torno a las hipotecas inversas
y negocios afines. Sin duda se trata de
un sector en plena ebullición, en los
próximos años se multiplicará el numero
de hipotecas inversas celebradas. Este
fenómeno, junto con la influencia que
puedan tener los cambios legislativos
y sociales en torno a la dependencia y
la presión de las entidades y los consumidores,
puede originar cambios en la configuración
y fiscalidad de este tipo de operaciones.
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arriba
Bibliografía
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Dinero hecho en casa, Hipotecas revertidas:
guía para el consumidor, Washington: American
Association Of Retired Persons, 2005.
ALBALADEJO, Manuel, Derecho Civil, II Derecho
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INSTITUTO DE MAYORES Y SERVICIOS SOCIALES,
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y Asuntos Sociales, Secretaría de Estado
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Instituto de Mayores y Servicios Sociales,
2005.
SANCHO CASTIELLO, Mayte (coord.), Informe
2004, Las Personas Mayores en España, Madrid:
Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales,
Secretaría de Estado de Servicios Sociales,
Familias y Discapacidad, Instituto de Mayores
y Servicios Sociales, 2005.
TAFFIN, Claude, “La hipoteca Inversa o
Vitalicia”, Asociación Hipotecaria
Española (Informes externos). 1/3/2006 en:
http://www.ahe.es/web_PROFESIONALES/P_informes/principal.shtm
VVAA, Código Civil, Comentarios, jurisprudencia.
Concordancias y referencias legales actualizadas,
Madrid: Constitución y Leyes SA, 2004.
ZURITA MARTÍN, Isabel, Protección Civil
de la Ancianidad, Madrid: Editorial Dykinson,
2004.
Ir arriba
Notas
(1)
El término “hipoteca inversa” proviene de
la traducción literal del término “reverse
mortgage”. Volver
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(2)
Contenido actualmente en el Código civil
en el Libro IV, Título XII, Capítulo IV:
de la renta vitalicia, artículos 1802 a
1808. Volver
al texto
(3)
En Cataluña, resultan especialmente interesantes
para este caso, la Ley 6/1990, de 16 de
marzo, de los Censos y la más reciente Ley
6/2000, de 19 de junio, de pensiones periódicas.
Volver
al texto
(4)
A este respecto puede verse: ALBALADEJO,
Manuel, Derecho Civil, II Derecho de obligaciones,
Barcelona: Jose María Bosh Editor SA, Volumen
II, 1994, pag 375 y ss. Volver
al texto
(5)
ZURITA MARTÍN, Isabel, Protección Civil
de la Ancianidad, Madrid: Editorial Dykinson,
2004
Volver al texto
(6)
Ibid., pag. 260 Volver
al texto
(7)
Así el Tribunal Supremo ha reconocido a
alguna de estas figuras cono “contrato autónomo,
innominado y atípico [...] regido por las
cláusulas, pactos y condiciones que se incorporen
al mismo, en cuanto no sean contrarios a
las leyes, a la moral y al orden público”
(STS de 1 de julio de 2003) y no como modalidad
de renta vitalicia regulada en el Código
Civil. Volver
al texto
(8)
Para obtener más información sobre las hipotecas
inversas en Reino Unido: http://www.cml.org.uk/
(Council of Mortgage Lenders) Volver
al texto
(9)
Para obtener más información sobre las hipotecas
inversas en EEUU: http://www.aarp.org/money/revmort/
(American Association of Retired Persons);
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hecm/hecm--df.cfm
(Home Equity Conversion Mortgage Program)
Volver
al texto
(10)
Datos y estimaciones de TAFFIN, Claude,
“La hipoteca Inversa o Vitalicia”, Asociación
Hipotecaria Española (Informes externos).
1/3/2006 en: http://www.ahe.es/web_PROFESIONALES/P_informes/principal.shtm
Volver
al texto
(11)
SANCHO CASTIELLO, Mayte (coord.), Informe
2004, Las Personas Mayores en España, Madrid:
Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales,
Secretaría de Estado de Servicios Sociales,
Familias y Discapacidad, Instituto de Mayores
y Servicios Sociales, 2005 Volver
al texto
(12)
Estadística de precios de vivienda del Ministerio
de Vivienda, disponibles (1/3/2006) a través
de: http://www.mviv.es/ Volver
al texto
(13)
Extraído de: SANCHO CASTIELLO, Mayte (coord.),
Informe 2004, Las Personas Mayores en España,
Madrid: Ministerio de Trabajo y Asuntos
Sociales, Secretaría de Estado de Servicios
Sociales, Familias y Discapacidad, Instituto
de Mayores y Servicios Sociales, 2005. Volver
al texto
(14)
SANCHO CASTIELLO, op. cit. pag. 62 Volver
al texto
(15)
Ibid., pag 118 y sig. Volver
al texto
(16)
Baste decir, para hacernos una idea de la
complejidad que puede presentar el negocio,
que si la entidad no establece las cláusulas
adicionales adecuadas, el antiguo propietario
pasa a ser usufructuario vitalicio, que
podría transmitir y renegociar la cesión
de su usufructo a otra persona ajena al
negocio, pudiendo generarse una compleja
maraña jurídica de derechos y deberes con
y hacia terceros. Volver
al texto
(17)
EDAD&VIDA, Conversión de activos inmobiliarios
en renta, Madrid: Edad&Vida, noviembre
2005 Volver
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(18)
Como la Proposición de Ley 122/000171 Beneficios
fiscales a determinados actos de disposición
de bienes que conforman el patrimonio inmobiliario
personal para asistir las necesidades económicas
de la vejes y la dependencia, presentada
en octubre de 2005 por el Grupo Parlamentario
Catalán (Convergencia y Unió) Volver
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(19)
También es posible encontrar a entidades
que exigen a toda persona que viva en el
inmueble, sean propietarias o no, familiares
o no, que firmen la operación. Volver
al texto
(20)
Instituto de Mayores y Servicios Sociales,
Cuidados a las Personas Mayores en los Hogares
Españoles, Madrid: Ministerio de Trabajo
y Asuntos Sociales, Secretaría de Estado
de Servicios Sociales, Familias y Discapacidad,
Instituto de Mayores y Servicios Sociales,
2005. Volver
al texto
(21)
El entrecomillado de este párrafo son citas
textuales de algunos documentos o folletos
de entidades que ofrecen hipotecas inversas
o similares, refiriéndose a dichas operaciones.
Volver
al texto
(22)
Derecho de una persona sobre una cosa en
la que su relación con ella es de ser solamente
y únicamente propietario, es el dueño de
la cosa, pero no puede usarla. Por el contrario,
el usar y disfrutar una cosa que no se tiene
en propiedad se denomina usufructo. Volver
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